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中小房企面臨生存壓力房地產行業兼并重組活躍

欄目:房產    發布時間:2017-06-27 09:15

通過并購地產項目公司增加土地和項目儲備,成為不少大型房企的選擇。中國證券報記者不完全統計發現,今年以來,已有20家左右非地產主業公司先后公告處置旗下地產業務。

業內人士表示,在房地產調控周期,融資能力、品牌等居于劣勢的中小房企面臨更大的生存壓力,部分企業選擇出售相關資產。相較于在土地市場直接拿地,通過并購地產公司股權,獲取土地儲備手續簡單,可以縮短開發周期,且稅費更低,但通常需承繼標的公司的負債。這些因素促使房地產資產交易趨于活躍。

剝離房地產業務

今年以來,新黃浦、紅豆股份、豐華股份等多家非房地產主業公司先后公告,擬轉讓房地產公司股權,部分公司借此退出地產行業。不少公司通過轉讓資產獲得一次性收益,增厚了當期利潤。

以新黃浦為例,公司擬轉讓上海鴻泰房地產有限公司30%的股權及對標的公司1.03億元債權。經上海聯合產權交易所公開掛牌,于6月19日以拍賣方式組織實施競價,廣東德駿投資有限公司以12億元競拍成交。本次交易實施后,預計將增加母公司2017年度稅前利潤8億元左右。

紅豆股份擬將紅豆置業60%股權轉讓給控股股東紅豆集團,交易價格為8.2億元。公司“房地產+紡織”的雙主營業務變更為以服裝業為核心的單業務模式。受益于此次資產轉讓,紅豆股份預計2017年上半年實現凈利潤4.9億元左右,同比增長728%。

山東高速擬轉讓全資子公司煙臺合盛房地產開發有限公司100%股權及14億元債權,掛牌價格為15億元。掛牌信息顯示,煙臺合盛早已資不抵債。山東高速表示,本次股權掛牌轉讓,有利于落實公司轉型升級發展戰略,盤活存量資產,確保實現投資收益,促進公司可持續發展。公司初步測算,若本次股權轉讓成功,股權轉讓收益約為475.78萬元;若2017年5月底實現股權交割,由受讓方代合盛公司償還股東借款本金及利息,預計可實現利息收入約32680.07萬元。自2016年以來,公司多次掛牌轉讓旗下業績不佳的地產公司。由于轉讓相關資產,公司2016年業績表現良好。

中茵股份相關人士近期也表示,按照公司轉型規劃,將完全剝離房地產業務。2017年將繼續完成房地產資產的剝離工作,圍繞聞泰通訊做強做大。

分析人士指出,非房地產主業上市公司出售地產業務股權,有利于回籠資金,回歸主營業務。對于大型房企來說,相較于通過并購地產項目公司增加土地和項目儲備,在熱點城市拿地、融資及后續項目開發成本較高。種種因素促使房地產資產交易趨于活躍。

收購兼并增加

受資金鏈緊張和資金成本上升的影響,房地產企業之間的兼并收購案例明顯增加,其中不乏一些知名地王項目公司。在這些轉讓案中,多數附帶了債權。受讓方除了支付相應股權對價外,還需負擔相關債權。這也顯示出相關企業轉讓這些項目背后的“力不從心”。

6月8日,北京產權交易所信息顯示,華僑城股份以7.34億元底價轉讓其全資子公司北京僑禧投資有限公司49%股權,受讓方還需支付44.49億元的借款利息。北京僑禧投資有限公司所持主要資產為豐臺區城鄉一體化槐房村、新宮村舊村改造項目第一期B組團地塊。該地塊于2015年11月初由華僑城股份、招商地產和華潤置地3家企業組成聯合體以83.4億元競得,是當年的豐臺地王。不過,招商地產和華潤置地陸續退出,該地塊由華僑城一家通過北京僑禧持有。中國證券報記者了解到,目前該地塊的開發尚未有實質性進展。掛牌信息顯示,項目公司北京僑禧投資有限公司目前經營不樂觀,2016年末凈虧損2.6億元。截至2017年4月30日,北京僑禧資產總計90.46億元,所有者權益為-2.62億元,負債金額達93.08億元。此外,受讓方與轉讓方將按照持股比例共同向標的企業提供借款。

統計顯示,近3個月以來,在北交所掛牌轉讓的房地產公司股權項目明顯增多,且在掛牌價中債權占據較大比例,其中不乏一些大型企業的房地產項目。

上市房企方面,融創中國、藍光發展、陽光城等公司先后通過并購項目公司股權的方式拿下天津、重慶、成都、武漢、廣州等多個地產項目及土地,并購標的集中在重點城市市場。

6月26日,SOHO中國宣布,以35.73億元出售上海虹口SOHO。資料顯示,虹口SOHO位于上海市四川北路商圈中心,總建筑面積約9萬平方米,可租面積約7萬平方米。出售時處于滿租狀態。

縮短開發周期

分析人士指出,相比通過招拍掛補充土地儲備,并購地產公司股權需承繼標的公司負債,但好處是收購手續簡單,土地或者在建工程的各類許可證可以更名,不用重新申報,且稅費更低。此外,通過股權收購的方式能縮短開發周期。

中國房企產業協會此前發布的報告顯示,近年來房地產業并購數量以及涉及金額呈逐年增加之勢。2016年,房地產行業并購案宗數為198宗,涉及金額為4014.83億元,同比上升43%;而2015年并購案宗數為343宗,涉及并購標的物價值為2815億元,同比增長11%。

該報告認為,2016年行業集中程度進一步提升,同時行業平均利潤率下行趨勢未改,表明行業高增長時代已經結束。在新的發展階段,大型房企通過并購加速獲取資源,中小型房企則加速轉型,房地產開發企業分化進一步加劇。

北京二手房市場持續低迷

近期,北京二手房市場價格持續下降,成交量萎縮嚴重。中原地產數據顯示,6月1日-25日,二手房住宅簽約僅6969套,為近27個月的最低值。中原地產首席 分析師張大偉稱,7-8月北京二手房價可能繼續下調5%左右,回到2016年10月左右的價格水平。

市場降溫明顯

“真沒想到價格下降得這么快。”家住天通苑的王先生向中國證券報記者感嘆道。主做天通苑二手房生意的一房產中介經理小劉介紹道,“相比年初高位,普遍下降10%左右。現在掛410萬元的房子,年初高點可以掛到460萬元。”

中國證券報記者走訪宣武門某房產中介門店,了解的情況基本相似。“這邊在售的房子均價在11萬元/平方米左右。”一房產中介小伙稱,“有的房子價格較5月初最多降了1萬元/平方米,最少的也有3000元/平方米。”

一系列政策組合拳讓春節前后瘋狂的房地產市場持續降溫。根據《北京市2017-2021年及2017年度住宅用地供應計劃》,今后5年供應住宅用地6000公頃,保障150萬套住房建設需求,土地供應節奏加快。

國家統計局公布的2017年1-5月份全國房地產開發投資和銷售數據顯示,房地產開發企業當期土地購置面積7580萬平方米,同比增長5.3%,土地成交價款3036億元,增長32.3%。全國土地市場分化明顯,一、二線城市土地溢價率平均為21%,達到近5年新低,而三、四線城市平均土地溢價率高達46%,刷新歷史紀錄。

房價料繼續下行

中原地產首席分析師張大偉稱,“整體看,北京等一二線城市網簽成交量持續走低,市場進入調整周期。北京二手房整體價格自4月份累計跌幅約6%,部分區域有些房源跌幅超過10%,目前的價格大約回到春節前后水平。預計7-8月可能繼續下調5%左右,回到2016年10月左右水平。”

根據國家統計局發布的5月份70個大中城市住宅銷售價格統計數據,二手住宅價格環比下降的城市7個,比上月增加2個;漲幅回落的城市30個,比上月增加8個。其中,北京二手房價格降幅最大。

云房數據研究中心公布的數據顯示,5月北京市二手住宅均價為63612元/平方米,環比下降1.50%。

來源:中國網    
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