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長租公寓:萬億市場待啟航

欄目:房產    發布時間:2017-06-25 09:54

原標題:【平安房地產】長租公寓:萬億市場待啟航

投資摘要

政策推動租賃市場發展。自2016年6月國務院辦公廳發布綱領性文件《關于加快培育和發展住房出租市場的若干意見》后,甘肅、海南、河北、遼寧、四川、安徽、江西、寧夏、吉林、福建等省紛紛作出響應,從金融支持、資產證券化、“商改租”等多方面支持各地長租市場的發展。2017年中央經濟工作會議也明確提出,加快住房出租市場立法,加快機構化、規模化出租企業發展。我們認為在中央和地方利好政策不斷落地的背景下,長租公寓市場有望迎來長足發展。

長租公寓市場空間廣闊。主要原因包括:1)我國流動人口規模巨大。2015年我國流動人口規模達2.47億人,占總人口的18%,租房市場規模已經突破1萬億;2)租金增速遠落后于房價增速。從一線城市的二手房房價和租金漲幅對比來看,2015年之后房價和租金漲幅逐漸出現分化,二手房住宅價格指數漲速顯著高于租金指數的上漲。3)一線城市租房供給不足。從供給端來看,國際城市的租賃房屋占比均在40%以上,而上海、深圳和北京的占比均處在20%-21%之間,租賃房屋供給嚴重不足。

國內長租公寓多方參與、百花齊放。目前長租公寓主要參與者包括房地產開發商、地產服務中介、“互聯網+資本”平臺以及酒店集團。受益于自身或者母公司的資金實力,房地產開發商以及酒店旗下的長租公寓品牌一般更普遍采用集中式公寓布局,而“互聯網+資本”租房平臺以及房產中介機構的長租公寓品牌主要采用分布式公寓布局。綜合來看,集中式公寓憑借優秀的用戶體驗以及強大的品牌溢價,將成為未來長租市場的趨勢。

低成本房源成盈利關鍵。無論是集中式公寓還是分布式公寓,都面臨來自房源方面巨大的壓力。一方面在經濟較為發達的地區,靠近地鐵等交通樞紐地段的房源往往價格較高。另一方面當前房東租約往往較短,前期裝修投入可能無法收回。目前長租市場屬于資本大量投入的發展初期,各類企業致力于擴張自身規模,行業集中度較低,發展速度較快但盈利較低的階段。能否取得低成本房源將決定長租公寓是否能存活并成功盈利。

投資建議:隨著市場需求的蓬勃發展及相關政策不斷落地,長租公寓行業迎來黃金發展時期,近年來行業規模增長迅速。我們預計集中式公寓憑借自身優秀的用戶體驗以及強大的品牌溢價,將成為今后長租公寓市場的發展趨勢,未來能否取得低成本房源將決定長租公寓是否能存活并成功盈利。因此我們認為能夠突破資金及運營瓶頸的市場龍頭有望在未來激烈的競爭中脫穎而出,看好在房地產領域具有較長時間積累或已率先布局長租公寓的世聯行、萬科A、金地集團、招商蛇口。

風險提示:長租公寓盈利不及預期。

一、政策推動租賃市場發展

政策推動租賃市場發展。2015年1月,住建部發布《關于加快培育和發展住房出租市場的指導意見》,提出建立住房出租信息服務平臺、推動開發商從開發銷售向租售并舉的經營模式轉型等四方面意見。2016年6月,國務院發布《關于加快培育和發展住房出租市場的若干意見》,從培育市場主體、政策扶持等方面提出加快培育和發展住房出租市場。人民日報也指出從財稅、金融、戶籍等方面改變“重售輕租”的現狀,才能有效激活房屋出租市場,讓租房成為推進房地產去庫存的有效途徑。2017年中央經濟工作會議也明確提出,加快住房出租市場立法,加快機構化、規模化出租企業發展。

長租公寓:萬億市場待啟航

地方政策持續跟進。自2016年6月國務院辦公廳發布綱領性文件《關于加快培育和發展住房出租市場的若干意見》后,甘肅、海南、河北、遼寧、四川、安徽、江西、寧夏、吉林、福建等省紛紛作出響應,從金融支持、資產證券化、“商改租”等多方面支持各地長租市場的發展。我們認為在中央和地方利好政策不斷落地的背景下,長租公寓市場有望迎來長足發展。

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二、長租公寓市場空間廣闊

2.1 我國流動人口規模巨大

根據衛計委流動人口司發布的《中國流動人口發展報告》,2015年我國流動人口規模達2.47億人,占總人口的18%,租房市場規模已經突破1萬億,2015年我國四個一線城市的租金GMV(交易額)超過2900億元。但從租賃GMV占交易GMV比例來看,我國的租賃GMV占交易GMV為7%,顯著低于美國(50%)和日本(40%),租賃市場尚有較大發展空間。根據鏈家預測,2020年租房市場規模預計達到1.6萬億元,未來市場空間巨大。

長租公寓:萬億市場待啟航
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從租房人口占比來看,紐約、洛杉磯、舊金山和東京的租房人口占比均超過50%,我國僅上海租房人口占比達40%,北京和深圳租房人口占比均為34%。從租售比來看,北京、上海和深圳的租售比遠低于國際城市,如2016年4月深圳的租售比為1:732,約為同期紐約租售比1:239的1/3。這表明在我國的高房價背景下,租金與房價增長出現長期背離。綜合租房人口和租售比兩方面來看,低租房人口占比以及低租售比將共同保證長租公寓需求的發展。

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2.2 租金增速遠落后于房價增速

一線城市租金收入比明顯偏低。租金收入比作為衡量租金高低的重要指標,常被用來反映未來的租金增長空間。我們假設北上廣深一線城市的租戶租房面積為30平米,選擇智聯招聘《2016年秋季中國雇主需求與白領人才供給報告》的工資薪酬作為個人收入進行測算,發現北京(22%)、上海(21%)、深圳(23%)、廣州(17%)的租金收入比相對于倫敦(68%)和香港(59%)而言明顯較低。主要原因在于我國一線城市中合租形式較多,個人租房面積不高,整體租金負擔并不沉重。

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從一線城市的二手房房價和租金漲幅對比來看,2015年之后房價和租金漲幅逐漸出現分化,二手房住宅價格指數漲速顯著高于租金指數的上漲。房價與租金的增速分化將進一步促使年輕人選擇租房形式進行早期過渡的打算。綜合上述因素,一線城市的租金增長與房價增長分化嚴重,作為替代品的長租公寓具有巨大的增長潛力。

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2.3 一線城市租房供給不足

相較于需求增長,一線城市租房供給不足。深圳、北京和上海的出租人口占比分別為34%、34%、40%,雖然與舊金山、紐約相比依然存在較大差距,但已接近香港,消費者對租房的需求較為強烈。然而從出租房屋占比的供給端來看,國際城市的租賃房屋占比均在40%以上,而上海、深圳和北京的占比均處在20%-21%之間,加上一線城市房價近年持續上漲,中長期來看租房供給仍相對不足。

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三、國外長租公寓模式探討

3.1 美國EQR:“資產增值+租金收入”

截至2016年12月31日,美國最大的出租公寓運營商以及首家上市的長租公寓運營商EQR(Equity Residential Properties)在全美10個州擁有302處物業、77458套公寓,市值規模接近230億美元。EQR定位于收購、開發和管理高品質公寓,主要業務集中于房屋出租所帶來的租金收入,2016全年實現租金收入24223萬億美元,凈利潤8.6億美元。

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EQR的發展歷程包括大規模擴張及深耕核心區兩個階段:

1)第一階段(1993-2001)依靠大規模融資大規模擴張。1990-2000年間受失業率下跌刺激,美國租房空置率一直處于7-8%的低點,處于長租公寓發展的黃金時期。EQR準確判斷市場時機,以較低的成本迅速擴大規模,1997年初收購Wellsford Residential Property Trust,8月收購Evans Withycomb Residential Inc,在1998年EQR以13.9萬套公寓的規模成為美國最大的公寓擁有者。此后EQR相繼收購Lincoln Property Co.,Merry Land & Investment Co.,Lexford Residential Trust等。頻繁的收購使EQR規模迅速擴大,1993年上市時EQR僅有69處物業、2.2萬套公寓,到2000年已有1104處物業、23萬套公寓,規模擴大近10倍,布局美國十個州,市場占有率大幅提高。

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2)第二階段(2002至今)逐漸聚焦核心區域。2000年以后美國失業率開始上升,租房空置率逐漸攀升。面對租房市場的整體不景氣,EQR自2002年以后進行戰略調整,剝離租金收入不高的地區,將房產資源集中在加利福尼亞、華盛頓、紐約、西雅圖、波士頓等人口集中、經濟發達的核心地區。2000-2007年間,EQR累計賣出超過100億美元的二線城市資產,出售的公寓數量達到15萬套;同時購進90億美元的一線城市資產,公寓數量達6.2萬套。此外公司擴張策略也由早期的單一收購,發展為收購為主、自建為輔的模式。從2000年至今,EQR獨立及合作開發了46個項目,提供了1.25萬套公寓,總花費35億美元。2009年末至2010年初,美國經濟整體開始復蘇,失業率下降,租房市場開始回溫,一些位于紐約、華盛頓、南佛羅里達、舊金山和西雅圖的優質物業和土地開始入市。公司迅速抓住機會獲取這些資源,買進16個物業和6幅土地,共花費15億美元。2011年,EQR完成對21處物業、6200套公寓的收購,并將這些資產注入核心市場,以獲取更高的利潤回報。

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根據2016年三季報所披露的數據,EQR管理房源數為72229套,與2015年底109652套相比減少近30%。EQR從早期的規模擴張,發展到現在注重自持資產質量,對于我國長租公寓的啟示在于行業發展初期階段,企業可以通過快速擴張和跑馬圈地占據更多市場份額,從而獲得品牌效應和資本支持。但當行業進入成熟期后,區域布局和客群細分則更有助于長足發展。目前EQR專注于六大沿海核心區,包括波士頓、紐約、華盛頓、南加州、舊金山、西雅圖。上述核心區具有如下共同特點:1)進入門檻高,由于土地稀缺和政府監管,較難建設新的公寓物業,新增供應量較少;2)高置業成本,購房難度大,催生租賃需求;3)經濟發展好,帶來就業增長和家庭形成,從而導致對公寓更多的需求;4)優質城市核心位置,容易出租且租金收益高。

在商業模式上,EQR強調公寓租賃的租賃屬性。EQR商業模式的核心在于低價收購公寓、優化資產組合,從而獲得最大的資產增值收益,同時通過運營提升租金收益和續租率。可見EQR屬于資產管理模式,采取“收購-持有-運營”的策略,投資于具有升值潛力的高品質公寓社區,最大限度地提高物業收入和資本增值,本質上仍屬于傳統的租賃模式。國內長租公寓則注重生態圈建設,以獲得業務協同效應及增值收益。以自如為例,致力于打造“長租+短租+共享經濟住宿”的業務全覆蓋,提供一站式生活服務平臺。因此國內公寓模式相對更加復雜,融合較多的本土化創新,但復雜的商業模式所需的綜合管理能力較高,這與市場成熟后專業化細分要求是截然相反的。

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在盈利模式上,EQR主要采取“資產增值+租金收益”模式。一部分是資產增值,主要依賴于EQR將持有房源集中于經濟發展好、需求旺盛的地段,獲取更多的資產增值收益,同時在市場上尋找低價收購的機會,通過資產置換提升資產質量。另一部分為租金收益,主要依賴于EQR持續優化布局并降低運營成本,提升租金利潤空間。EQR經營重點在于通過出租率的平衡,來實現租金收入最大化,同時嚴格控制成本和提升續租率,追求最大回報。國內長租公寓現階段重點主要還是擴大規模占據市場,借助前期資金和資源優勢實現規模效應。以外還有業務協同收益,例如通過獲取客源后,對其交易過程中金融交易服務的支持,可以獲得金融服務費等收入。

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EQR采取“資產增值+租金收益”模式,與美國成熟的REITs市場有關,通過多樣化融資解決資金問題。我國的公寓行業不會坐等REITS發展才能壯大,未來VC、新三板、二級市場將在公寓企業的規模化和跨地區整合中發揮更顯著的作用。國內目前資源整合仍是主流,同時探索公寓與經紀、金融等業務協同。相比而言,EQR更側重專業化分工,所以較為重視運營團隊和技術,以改善租賃管理效率。國內長租公寓則更加強調資源整合,在系統建設、標準化管理體系方面都有較大投入,在物業選址、裝修成本、出租率預估等方面都有完整的測算體系,相對更加復雜。

3.2 日本模式:“承建+代租”閉環生態

土地私有制是日本土地制度的基本特征,這使得日本出租市場主要以私人住房出租為主。根據日本國家統計局2013年數據,私人住房出租在整個出租市場中的占比高達79%。獨特的出租市場使得日本房地產商在完成委托建造項目后普遍與土地所有者簽訂長期代租合約并定期支付租金,之后擔負所有后續的相關運營工作(如招攬客戶、相關租房服務等),形成“承建+代租”的閉環生態圈。

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日本大東建托作為房屋出租企業的代表,于2006年結合自身發展優勢提出“承租+代租”的產業模式,成為集建筑與資產管理公司的多元化企業,管理住宅超過86萬套。截至2015年,大東建托已經取得連續6年房屋出租經紀業務第一名的業績,在行業中處于龍頭地位。大東建托的“承建+代租”模式使得自己架起了租客與土地所有者之間的橋梁,首先作為房屋承建方與土地所有者簽署建筑協議,之后依靠自身在房屋建筑成本上的巨大優勢,以較低價格完成房屋的建造、裝修以及其他設施安裝。此后大東建托與土地所有者簽署代租協議,通過定期給土地所有者支付現金的方式來獲得房屋出租權。在整個“承租+代租”閉環中,大東建托將供給端和需求端緊密結合,也使得自身租金收入持續增長。特別是在2008年起公司與土地供應者簽署30年整租之后,租金收入大幅增長。

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無論是EQR還是大東建托,兩者均采用重資本運營的發展模式。EQR側重于資本運作,受益于美國繁榮的REITs市場,多樣化融資解決資金問題,依靠并購快速擴張規模。大東建托則采用“承租+代租”模式,發揮低成本建造優勢,擴張企業規模。兩者的快速擴張路徑為國內企業提供了經典的案例,對房地產開發商轉型成為結合地產開發、出租及物業管理的綜合性企業較有指導意義。房地產開發商可以借助自身在地產開發行業的優勢,降低房屋開發成本,同時捕獲市場需求成功推出相關出租房屋業務,打造屬于自己的業務生態,最終在日趨激烈的市場競爭中脫穎而出。

四、國內長租市場百花齊放

國內長租公寓多方參與、百花齊放。從市場參與者來看,目前長租公寓主要參與者包括房地產開發商、地產服務中介、“互聯網+資本”平臺以及酒店集團。目前長租市場屬于資本大量投入的發展初期,各類企業致力于擴張自身規模,行業集中度較低,發展速度較快但盈利較低的階段。

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4.1 地產商:成本優勢突出

房地產開發商以萬科泊寓以及招商蛇口壹間公寓等為代表。由于地產商在房源方面優勢明顯,依靠自身在產業鏈多年深耕的經驗,能夠以較低的成本完成房屋設計、裝潢改造以及商業服務管理等,大幅降低出租房屋初期投入成本。此外地產商擁有明顯的資金優勢,能夠專注于早期獲取集中式優質房源,在競爭日趨激烈的長租公寓市場突出重圍。以萬科泊寓為例,作為萬科旗下的長租公寓品牌,定位青年群體,致力于為畢業生、創業者提供優質租住空間及社區服務。憑借萬科在房地產行業多年的營銷、成本優勢,泊寓已在廣州、上海、北京、深圳、廈門、合肥、重慶、沈陽、福州等13個城市上線,門店數達到40多家。在提供完善的居住基本配置和社區服務的同時,根據不同地區租客的需求推出不同戶型的房屋,供不同類型的消費者選擇,打造身品牌優勢。

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4.2 房地產中介:精準把握房源及租客需求

房地產服務中介作為連接房東和租客的橋梁,具有強大的數據優勢,因而主要采用分布式收房的方式,能夠以較低的成本迅速收集分散在當地各處的房源,規模擴張較快。同時與租客直接對接,精準定位不同偏好消費者,充分受益于其龐大的用戶數據積累。以紅璞公寓為例,作為國內代理龍頭世聯行旗下的長租公寓品牌,致力于為青年人提供長租公寓服務,目前已落地深圳、廣州、杭州、蘇州、南京、合肥等20個城市,在全國的簽約間數超過2萬間。受益于世聯行在全國54個城市的廣泛布局及與當地開發商良好的合作關系,紅璞公寓未來在獲取優質新房源方面更具優勢。

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4.3 “互聯網+資本”平臺:渠道助力高速成長

2012年以來“互聯網+資本”的租房平臺大舉進入長租公寓市場,憑借自身在互聯網渠道方面的優勢,解決房客和房東之間的信息不對稱問題,快速獲取用戶。隨著租客對社區文化和互聯網消費模式的偏好程度顯著提升,互聯網租房平臺采用流量導入現金流的模式迅速切入社區經濟,迎合青年主流消費者的需求。互聯網租房平臺大多通過分布式方式拿房,配合自身管理方面的高效率優勢,能夠有效周轉現金流、降低管理成本,快速構建品牌在用戶群體中的影響力。多個優質公寓品牌已獲得了B輪、甚至C輪融資,規模企業的融資成本也從2014年的18-20%下降到12-15%。

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以2010年創立的魔方公寓為例,2016年4月魔方公寓宣布完成3億美元的C輪融資,總融資額超30億元,位居互聯網租房平臺第一位。得益于強大的資金優勢,魔方公寓主要采用集中式公寓的方式布局并致力于打造針對精英人士、白領的精品連鎖公寓。魔方公寓充分運用互聯網技術,整合線下流量與生活服務資源,迅速拓展規模。截止2015年6月,魔方公寓在北京、上海、廣州、深圳、南京、武漢、蘇州、杭州、成都、西安等大中型城市擁有80家直營門店,經營規模位居行業首位,并在產品定位上分魔方公寓和摩爾公寓兩個不同的系列,分別定位白領青年和精英人士。

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4.4 酒店集團:產品硬件配置相似性較高

長租公寓同樣吸引各種酒店集團紛紛進入市場。由于前些年經濟型快捷酒店快速擴張導致部分網點房間空置率較高,因此自2014年至今,連鎖酒店拓展長租公寓業務進入火熱階段,如家、鉑濤、住友等快捷酒店品牌紛紛開展自己的長租公寓業務。例如窩趣輕社區由鉑濤于2015年推出,目前已在北京、上海、深圳、廣州擁有網點布局。受益于鉑濤在連鎖運營方面的豐富經驗及龐大用戶資源,窩趣輕社區在消費者需求、客戶管理、銷售渠道以及家電裝飾采購等方面具備核心優勢。

圖表26

五、長租公寓市場發展趨勢

5.1 集中式公寓或將成為主流

目前長租公寓布局主要采取集中式和分布式兩種模式。由于各長租公寓的用戶定位、運營方式和資金實力等方面各不相同,因此采用的公寓模式差異較大。受益于自身或者母公司的資金實力,房地產開發商以及酒店旗下的長租公寓品牌一般更普遍采用集中式公寓布局,打造標準化用戶體驗,致力于長期品牌的創建與推廣。而“互聯網+資本”租房平臺以及房產中介機構的長租公寓品牌主要采用分布式公寓布局,迅速獲取當地零散房源并依靠自身優勢快速成長,但分布式長租公寓客戶體驗不一、社交功能缺失,品牌溢價難以實現。綜合來看,集中式公寓憑借自身優秀的用戶體驗以及強大的品牌溢價,將成為未來長租公寓市場的趨勢。

長租公寓:萬億市場待啟航
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集中式公寓優勢在于用戶體驗較好,缺點在于重資本運營、前期投入較大。“房屋托管+標準化裝修+租后服務”是集中式公寓區別于傳統租房業態的顯著特征。統一標準化的房屋布置、完善的管家服務以及豐富多彩的社區生活有助于大幅提升用戶體驗、塑造品牌價值,從而帶來溢價能力、提高長期利潤。目前我國長租公寓市場品牌集中度不高,各大品牌還在擴張自身的業務規模,集中式公寓在品牌塑造方面的優勢將使其成為未來各大長租公寓品牌的首選。但集中式公寓由于采用重資本運營,需要前期有強大的資金優勢用以拿到優質房源。目前由于優質地段的房價較高,獲取高性價比房源有較大難度,且從裝修到開業的周期也較長,使得集中式布局發展速度較為緩慢,因此我們認為具有資金及運營優勢的龍頭地產商及代理商有望在未來激烈的競爭中脫穎而出。

5.2 低成本房源成盈利關鍵

從盈利模式上看,長租公寓的盈利來源于租金差、服務費、金融產品以及持有物業溢價等方面,其中租金收入和服務費是目前的主要來源。集中式公寓由于能夠提供較好的用戶體驗,因而在租金收入和服務費上較分散式公寓具有優勢。但無論是集中式還是分布式公寓,都面臨來自房源方面巨大的壓力。一方面在經濟較為發達的地區,靠近地鐵等交通樞紐地段的房源往往價格較高。另一方面當前房東租約往往較短,前期裝修投入可能無法收回。考慮上述成本后,投資回收期普遍在4-5年。總體而言目前長租公寓的盈利情況并不樂觀,主要原因就在于初期投入過高占據大部分成本。

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能否取得低成本房源將決定長租公寓是否能存活并成功盈利。我們以紅璞公寓為例對長租公寓盈利做一個簡單的測算。紅璞公寓在全國的簽約間數超過2萬間,覆蓋深圳、廣州、杭州、蘇州、南京等20多個核心城市,2017年公司計劃在全國完成10萬間長租公寓的計劃。參考以上城市的租房價格,我們假設紅璞公寓的單間住房的平均租金為2000元/月,收樓租金為1200元/月。假設按收入的5%計提管理費用并將裝修成本按照5年進行攤銷,穩定后10萬間長租公寓可貢獻凈利潤3.7億元,凈利率為15.4%,按每間30平、500元/平米合計15億的裝修投入,大概4-5年可實現投入回升。整體來看裝修層板和收房成本是抑制凈利率的主要原因,兩者合計共占當年收入的72.5%,對于長租公寓來說未來能否持續盈利的關鍵仍在于低成本房源。

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六、投資建議

隨著市場需求的蓬勃發展及相關政策不斷落地,長租公寓行業迎來黃金發展時期,近年來行業規模增長迅速。我們預計集中式公寓憑借自身優秀的用戶體驗以及強大的品牌溢價,將成為今后長租公寓市場的發展趨勢,未來能否取得低成本房源將決定長租公寓是否能存活并成功盈利。因此我們認為能夠突破資金及運營瓶頸的市場龍頭有望在未來激烈的競爭中脫穎而出,看好在房地產領域具有較長時間積累或已率先布局長租公寓的世聯行、萬科A、金地集團、招商蛇口。

七、風險提示

長租公寓盈利不及預期

平安證券綜合研究所

楊侃 房地產行業研究員

Mobile 15814097127

聯系人

李孟梟 房地產行業研究員

Mobile 18811701413

來源:搜狐    
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