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土地自持是夢魘還是未來現金牛?

欄目:房產    發布時間:2017-06-24 15:12

原標題:土地自持 是夢魘還是未來現金牛?

調控推陳出新,土地拍賣自持漸成風潮。有觀點認為,自持物業增加開發商資金壓力,而且不能有效增加可售住宅供應,不利于房價穩定,該土地出讓方式不可持續。

一邊是業界對自持未來的擔憂,另一邊開發商為爭奪自持地塊使勁渾身解數,自持地塊真的是虧本買賣么?

拍地自持成標配

6月6日,萬科以25.3億元拿下佛山一宗100%自持地塊,引發了對業內對自持地塊的討論熱潮,而在此之前萬科已經在廣州、北京分別拿下2宗自持地塊,5宗自持地塊的總價高達170億元。

6月9日,杭州大江東誕生首塊 100%自持商住地,同一天出讓的杭州大江東前進片區住宅地塊以27%的自持比例成交。

6月14日,世茂以40%自持比例拿下佛山禪城商住地。同一天,上海出讓兩宗“100%”自持商地,招商東航聯合體以及金茂分食。

和眾多政策新玩法一樣,自持拿地源自北京,隨后在全國推廣并漸成趨勢。據邦地產君不完全統計,目前包括北京、上海、廣州、佛山、杭州等地在內已出讓16宗自持地塊,總出讓價高達420億元。

緊隨其后,一大波的自持地塊正在襲來。6月15日,上海推出青浦區一宗商辦用地,總起價14.2億元,自持面積不低于80%,將于7月25日開標。

珠海市掛牌3宗住宅地塊給出“10年限售”的規定,多宗商業用地則要求競得企業自持10年內不得抵押、轉讓及銷售。

試點長租產品

自持地塊作為嚴防高價地的有效“武器”,如雨后春筍般涌現。限地價競自持之后,高價地在現行的土地拍賣制度下失去了生存的土壤,逐漸淡出市場。但有觀點認為,自持地塊并不能有效增加市場可售供應,當前多地庫存告急的情況下,這種土地出讓方式不可持續。

對于開發商而言,當前租售比低以及資產證券化等渠道尚未打通,運營自持物業意味著承受著較大的租金壓力。但為了獲得賴以生存的土地,更多的開發商主動加入這場自持競賽中,成為第一批吃螃蟹的探索者。

自持地塊能不能拿?未來出路在哪里?一系列的問題拋向了開發商。

世茂華南區域投資總監易炳順告訴邦地產君,拍地競自持是國家調控房地產的手段,對于房價穩定有一定幫助。自持地塊出讓會增加市場租賃物業,為無法承受太大購房壓力的客戶提供了更多房源,推出更多的長時間的租賃產品,緩解市場部分購房需求。

據了解,目前市場已出現這種產品,萬科隨園嘉樹項目養老公寓租賃期分為5年和15年兩種模式,中途可以退租,退還租金。

易炳順認為,這種長租住宅產品與目前市場的酒店、寫字樓等自持運營模式是一樣的,只是換了一種物業類型。

自持是虧本買賣?

自持物業面臨的顯著問題是,按照當前的租售比,租金回報率是算不過賬的。萬科高級副總裁譚華杰曾表示,如果萬科在住宅用地蓋房子出租,租金回報率大約為3%,扣除20%稅收,最終租金收益率只有2.4%。

當前房企融資收緊、成本上升,2.4%的租金收益率是無法支撐住宅租賃產品發展的。

邦地產君認為,自持住宅物業收益不僅僅看租金回報率,對比當前處于風口上的長租公寓,住宅租賃物業生存環境優越很多。

目前市場上的長租公寓運營商大部分沒有獲得物業的所有權,是在存量物業上做“加法”,面臨資產不輕不重的尷尬處境,前期需要大量的資金投入,卻無法享受物業升值帶來的回報。

數據顯示,隨著一線房價攀升,我國租房人口占比在全國層面將超過30%,一線城市會超過40%,未來個別城市甚至將會有超過50%的人租房居住。住宅租賃產品發展空間大,縱觀這一輪拍賣自持地塊的所屬城市,包括一線城市的北京、上海、廣州以及熱點的佛山、杭州等地,一線城市寸土寸金,熱點二線城市發展潛力大,均是未來物業保值升級潛力大的區域。自持住宅產品,占據地理位置優勢,未來打包資產證券化可行性高,從而獲得穩定現金流。

需要注意的是,自持地塊出讓一般會限制總價,開發商獲取自持地塊樓面地價相對較低。

實行新的住宅運營模式,對開發商的運營能力和資金提出較高要求,部分實力較弱的開發將面臨淘汰出局的處境。在當前強者恒強的格局下,這是市場競爭的必然趨勢,強者生存,弱者出局。對于實力較強的開發商而言,或許將迎來“彎道超車”的絕佳時機。

易炳順表示,看好自持物業的發展未來,隨著行業發展成熟,資產證券化以及物業租售比等問題都能迎刃而解,必須順應發展趨勢做出改變。

轉型中陣痛在所難免,作為第一批探索者,面臨的環境更加艱難,但也意味獲得更大的價格優勢和物業升值空間。等到住宅自持運營模式發展成熟再進入,拿地成本或將提高,并不能獲得更大的收益,也許只是別人吃剩的殘羹冷炙。

來源:搜狐    
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